Brandschutz für historische Immobilien: Ein unterschätztes Risiko

Brandschutz ist für viele Immobilieneigentümer, Betreiber und Investoren ein Reizthema. Er steht sinnbildlich für Bürokratie, zahlreiche Vorgaben, komplexe Genehmigungsverfahren sowie hohe Kosten und lange Bearbeitungszeiten.

Die Brandkatastrophe in einer Schweizer Bar in der Silvesternacht 2025/2026 machte die Bedeutung wirksamen Brandschutzes und die Folgen mangelnder Vorsorge deutlich.

Das Risiko großflächiger Brände mit schwerwiegenden personellen, finanziellen und materiellen Folgen lässt sich in vielen Fällen vermeiden oder zumindest deutlich minimieren. Voraussetzung dafür ist, dass Brandschutzvorgaben eingehalten und bestehende Konzepte sowie technische Anlagen regelmäßig überprüft und gewartet werden.

Insbesondere historische Gebäude sind aufgrund ihrer baulichen Charakteristik einem erhöhten Risiko unkontrollierter Großbrände ausgesetzt. Viele erinnern sich noch an die Bilder des verheerenden Brandes der Pariser Kathedrale Notre-Dame im Jahr 2019. Auch Brände in Schlössern und leerstehenden Denkmälern sind keine Einzelfälle: Die ehemalige FDJ-Hochschule am Bogensee (01/26), das Jagdschloss Thiergarten bei Regensburg (10/25) oder der Barockbau Johannstorf, ein Herrenhaus in Mecklenburg-Vorpommern (03/25), zählen zu den jüngsten Brandereignissen. Ein Brandschutzkonzept kann das Ausmaß von Schäden durch technische Defekte oder Brandstiftung erheblich reduzieren.

Wir haben mit dem Brandschutz-Sachverständigen und Autor der Brandschutzfibel (Springer Verlag, ISBN 978-3658344429) Adam Merschbacher über dieses Thema gesprochen und folgenden Ratgeber zusammengestellt.

1. Wann wird ein Brandschutzkonzept zur Pflicht?
2. Warum historische Gebäude besonders gefährdet sind
3. Denkmalschutz versus Brandschutz
4. Kosten des Brandschutzes und wirtschaftliche Einordnung
5. Rechtliche Anforderungen: Was ist verpflichtend?
6. Wer haftet im Ernstfall?
7. Brandschutz in der Praxis: ein geordneter Einstieg
8. Moderne Brandschutzsysteme in historischen Gebäuden
9. Checkliste: Ist Ihre Immobilie ausreichend geschützt?
10. Brandschutz als Teil verantwortungsvoller Bewirtschaftung

Wann wird ein Brandschutzkonzept zur Pflicht?

Ob ein Brandschutzkonzept erforderlich ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: der baulichen Ausdehnung der Immobilie, der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes und dem Personenkreis, der Zugang hat.

Wird etwa ein Schloss ausschließlich privat genutzt und sind weder Umbauten noch Nutzungsänderungen geplant, genügen häufig die allgemeinen Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung. Dazu zählen unter anderem Rauchwarnmelder sowie grundlegende brandschutztechnische Vorgaben für elektrische Anlagen und Rettungswege.

Sobald jedoch Dritte das Gebäude betreten oder nutzen, etwa im Rahmen von Veranstaltungen, Führungen, Beherbergung oder gewerblicher Nutzung, verschärfen sich die rechtlichen Anforderungen. In diesen Fällen rückt nicht mehr der Schutz des Eigentümers in den Vordergrund, sondern der Schutz einer größeren und oft ortsunkundigen Personengruppe. Ab diesem Punkt kommt ein Begriff ins Spiel, der für die weitere brandschutzrechtliche Einordnung zentral ist: der Sonderbau.

Sonderbauten – Begriff und Bedeutung

Als Sonderbauten werden bauliche Anlagen bezeichnet, bei denen aufgrund ihrer Nutzung, Größe, Höhe oder der Anzahl und Art der sich darin aufhaltenden Personen besondere brandschutztechnische Anforderungen erforderlich sind. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden die jeweiligen Landesbauordnungen.

Maßgeblich ist dabei nicht allein die historische Bedeutung eines Gebäudes, sondern das erhöhte Risiko für Personen sowie die Erschwerung der Selbstrettung im Brandfall. Für Sonderbauten ist ein qualifiziertes Brandschutzkonzept in der Regel zwingend erforderlich und Bestandteil des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens.

Ein historisches Gebäude wird in der Regel als Sonderbau eingestuft, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:

• Öffentliche oder gewerbliche Nutzung
  Sobald ein Gebäude für Führungen, Ausstellungen, Veranstaltungen, Gastronomie oder zur touristischen Nutzung geöffnet wird, liegt regelmäßig ein Sonderbau vor. Dies gilt auch bei zeitlich begrenzter oder gelegentlicher Nutzung, etwa für Veranstaltungen oder Besichtigungen.
• Beherbergung von Gästen
  Jede Form der Beherbergung, unabhängig von der Größe des Betriebs, führt regelmäßig zur Einstufung als Sonderbau. Entscheidend ist hierbei der Aufenthalt ortsunkundiger Personen, die im Gefahrenfall auf klar geregelte Rettungs- und Evakuierungsstrukturen angewiesen sind.
• Große Gebäudehöhe oder -ausdehnung
  Ab einer bestimmten Gebäudehöhe (regelmäßig über 7 m, in höheren Gebäudeklassen über 13 m) oder bei sehr großen und komplexen Grundrissen greifen Sonderbauvorschriften, auch wenn das Gebäude überwiegend oder vollständig privat genutzt wird.
• Nutzungsänderungen
  Eine Änderung der genehmigten Nutzung, etwa von Wohnen zu Veranstaltungs-, Tagungs- oder Beherbergungszwecken, löst in den meisten Fällen die Pflicht zur Erstellung eines Brandschutzkonzepts aus.
• Denkmalschutz und Abweichungen von Bauvorschriften
  Historische Gebäude erfüllen häufig nicht alle aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen, beispielsweise hinsichtlich Rettungswegen, Treppenbreiten oder Feuerwiderständen. Sind Abweichungen erforderlich, muss im Rahmen eines Brandschutzkonzepts dargelegt werden, wie die Schutzziele des Brandschutzes durch geeignete Kompensationsmaßnahmen erreicht werden.
• Große Gebäude in ausschließlich privater Nutzung
  Bei sehr großen, ausschließlich privat genutzten historischen Gebäuden ohne Publikumsverkehr und ohne geplante Umbauten kann im Einzelfall keine formale Sonderbau-Einstufung vorliegen. Dennoch besteht aufgrund der Größe und Komplexität des Gebäudes häufig ein erhöhtes brandschutztechnisches Risiko. In solchen Fällen ist zumindest eine fachliche brandschutztechnische Bewertung empfehlenswert, insbesondere auch im Hinblick auf Haftungsfragen und Versicherungsanforderungen.

Ob ein Brandschutzkonzept erforderlich ist, sollte frühzeitig geklärt werden. Die rechtzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde schafft Planungssicherheit und vermeidet spätere Verzögerungen, Änderungen und zusätzliche Kosten.

Warum historische Gebäude besonders gefährdet sind

Schlösser, Herrenhäuser und andere historische Gebäude sind in einer Zeit entstanden, in der Feuer Bestandteil des Alltags war und systematischer Brandschutz im heutigen Sinne noch keine Rolle spielte. Baumaterialien und Konstruktionsweisen orientierten sich primär an regionaler Verfügbarkeit, handwerklicher Tradition und statischen Erfordernissen, nicht an brandschutztechnischen Schutzzielen.

Typisch für diese Bausubstanz sind massive Holzbalkenkonstruktionen, komplexe und verwinkelte Grundrisse, ein hoher Anteil brennbarer Materialien, fehlende oder unzureichende Brandabschnitte sowie oftmals veraltete technische Installationen. Hinzu kommt, dass viele dieser Gebäude heute Nutzungen unterliegen, die nicht der ursprünglichen Konzeption entsprechen. Was ursprünglich als Wohnsitz einer einzelnen Familie mit Bediensteten diente, wird heute beispielsweise als Hotel mit zahlreichen Gästezimmern, als Veranstaltungsort oder als Museum mit hohem Besucheraufkommen genutzt. Dadurch steigen sowohl die Brandlast als auch das Personenrisiko erheblich.

Für die Entstehung eines Brandes müssen drei Voraussetzungen zusammentreffen, Fachleute sprechen vom sogenannten Verbrennungsdreieck: eine Zündquelle, brennbares Material und Sauerstoff. Potenzielle Zündquellen sind unter anderem defekte elektrische Leitungen, offene Flammen oder äußere Einwirkungen wie Blitzschlag. Brennbare Materialien sind in historischen Gebäuden in großer Menge vorhanden, etwa in Form von Holzbalken, Wandverkleidungen, Treppenanlagen – häufig aus Eiche, auch wenn Eiche zu den vergleichsweise langsam brennenden Hölzern zählt – sowie durch Möbel, Textilien und sonstige Ausstattung.

Besonders kritisch ist dabei die Bildung heißer Brandgase. Diese steigen nach oben, sammeln sich unter Decken und Dachkonstruktionen und können bei Erreichen der Zündtemperatur schlagartig den gesamten Raum erfassen. Dieser sogenannte Flashover führt innerhalb kürzester Zeit zu einer unkontrollierten Vollbrandentwicklung.

Der Zielkonflikt: Denkmalschutz versus Brandschutz

Bei der Planung von Brandschutzmaßnahmen in historischen Gebäuden besteht häufig ein Spannungsfeld zwischen den Anforderungen des Denkmalschutzes und den Vorgaben des vorbeugenden Brandschutzes. Während der Denkmalschutz auf den Erhalt der historischen Bausubstanz, der originalen Materialien und des Erscheinungsbildes abzielt, verfolgt der Brandschutz das Ziel, Menschenleben zu schützen und eine sichere Selbst- und Fremdrettung im Brandfall zu gewährleisten.

Dieser Zielkonflikt ist jedoch nicht grundsätzlich unauflösbar. Moderne brandschutztechnische Systeme ermöglichen heute vielfach Lösungen, die funktional wirksam sind und gleichzeitig den denkmalpflegerischen Anforderungen Rechnung tragen. Technische Anlagen wie Brandmelde- oder Löschsysteme können so geplant werden, dass sie sich gestalterisch zurückhaltend in die historische Bausubstanz integrieren. Auch organisatorische und betriebliche Maßnahmen können einen wesentlichen Beitrag zur Erfüllung der brandschutztechnischen Schutzziele leisten.

Wichtig ist eine frühzeitige und enge Abstimmung zwischen Bauherrschaft, Denkmalbehörde, Brandschutzfachplanung und Bauaufsicht. Können bestimmte bauliche Anforderungen – etwa die Ausbildung von Brandabschnitten oder die Errichtung zusätzlicher Brandwände – aus denkmalpflegerischen Gründen nicht umgesetzt werden, sind gleichwertige Kompensationsmaßnahmen zu entwickeln. Dies kann beispielsweise durch verkürzte Rettungsweglängen, zusätzliche Rettungsmöglichkeiten, technische Überwachung oder organisatorische Regelungen erfolgen.

Auch bei der Führung und Kennzeichnung von Rettungswegen lassen sich in vielen Fällen Lösungen finden, die sowohl funktional als auch denkmalverträglich sind, etwa durch zurückhaltend gestaltete Leitsysteme oder alternative Anordnungen innerhalb des Gebäudes.

Die Praxis zeigt, dass durch interdisziplinäre Planung und frühzeitige fachliche Abstimmung in den meisten Fällen tragfähige und genehmigungsfähige Lösungen entwickelt werden können. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine realistische Einschätzung der bestehenden Randbedingungen sowie die Bereitschaft, sowohl denkmalpflegerische als auch brandschutztechnische Belange gleichrangig zu berücksichtigen.

Kosten des Brandschutzes und wirtschaftliche Einordnung

Brandschutzmaßnahmen werden bei historischen Gebäuden häufig als erheblicher Kostenfaktor wahrgenommen. Tatsächlich sind die finanziellen Aufwendungen nicht unerheblich, müssen jedoch in Relation zu den Risiken, möglichen Folgekosten und rechtlichen Verpflichtungen betrachtet werden.

Die Kosten für die Erstellung eines Brandschutzkonzepts variieren je nach Größe, Nutzung und baulicher Komplexität des Gebäudes. Für kleinere Gebäude sollte man mind. 5.000 bis 20.000 Euro einplanen, bei großen Gebäuden mit gewerblicher oder öffentlicher Nutzung können die Kosten erheblich höher liegen. Diese Kosten betreffen ausschließlich die planerische und konzeptionelle Leistung und stellen in der Regel nur einen vergleichsweise geringen Anteil an den Gesamtkosten der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen dar.

Die Umsetzung der im Brandschutzkonzept vorgesehenen Maßnahmen ist stark objektabhängig. Technische Anlagen wie Brandmeldeanlagen können – abhängig von Gebäudegröße, Anzahl der Meldepunkte und denkmalpflegerischen Anforderungen – Kosten im Bereich von 20.000 bis 100.000 Euro verursachen. Für automatische Löschanlagen, etwa Sprinkler- oder Sprühwasseranlagen, sind je nach Ausführung und Objektgröße Investitionen von 80.000 bis 300.000 Euro oder mehr möglich. Weitere Kosten entstehen beispielsweise durch den Einbau von Brandschutztüren und -toren, die Ertüchtigung von Flucht- und Rettungswegen einschließlich Beleuchtung und Kennzeichnung sowie durch die Sanierung oder Erneuerung elektrischer Anlagen nach aktuellen Sicherheitsstandards.

Bei historischen Gebäuden mit Hotel-, Veranstaltungs- oder Museumsnutzung können sich die Gesamtkosten für brandschutztechnische Maßnahmen daher durchaus auf mehrere hunderttausend Euro belaufen und in Einzelfällen auch einen siebenstelligen Betrag erreichen.

Demgegenüber stehen jedoch die möglichen Folgekosten eines Brandereignisses. Der Wiederaufbau eines historischen Gebäudes nach einem Brand ist in der Regel mit erheblich höheren finanziellen Aufwendungen verbunden. Darüber hinaus sind Verluste an originaler Bausubstanz, historischer Ausstattung und Kulturgütern häufig irreversibel. Hinzu kommen potenzielle Haftungsrisiken, Schadensersatzansprüche bei Personenschäden sowie gegebenenfalls strafrechtliche Konsequenzen für Eigentümer oder Betreiber, die sie im schlimmsten Fall ein Leben lang begleiten werden.

Auch aus versicherungsrechtlicher Sicht kommt dem Brandschutz eine zunehmende Bedeutung zu. Versicherer verlangen regelmäßig den Nachweis eines angemessenen und zeitgemäßen Brandschutzes. Unzureichende brandschutztechnische Maßnahmen können zu höheren Versicherungsprämien, Einschränkungen des Versicherungsschutzes oder im Extremfall zur Ablehnung einer Versicherung führen. Im Schadensfall kann eine mangelhafte Umsetzung von Brandschutzmaßnahmen zudem Auswirkungen auf die Regulierung haben.

Rechtliche Anforderungen: Was ist verpflichtend?

Die rechtlichen Anforderungen an den Brandschutz werden bei historischen Gebäuden häufig unterschätzt. Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Unser Gebäude steht unter Denkmalschutz, da gelten die normalen Brandschutzregeln nicht.“ Das ist falsch. Die brandschutzrechtlichen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung gelten auch für denkmalgeschützte Gebäude. Der Denkmalschutz befreit nicht von Brandschutzpflichten, sondern macht die Umsetzung häufig anspruchsvoller. Ziel ist es, Lösungen zu finden, die sowohl den Schutz von Menschen als auch den Erhalt der historischen Bausubstanz berücksichtigen.

Brandschutznachweis und Brandschutzkonzept: die Pflichtdokumentation

Sobald eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme geplant wird, eine Nutzung geändert werden soll oder ein Bauantrag gestellt wird, ist ein Brandschutznachweis erforderlich. Bei Sonderbauten, zu denen die meisten historischen Gebäude mit Publikumsverkehr zählen, wird dieser Nachweis in Form eines qualifizierten Brandschutzkonzepts erbracht.

Das Brandschutzkonzept wird von einer fachkundigen Person, etwa einem Brandschutz-Sachverständigen oder einem spezialisierten Ingenieurbüro, erstellt. Es beschreibt, wie Menschen im Brandfall geschützt werden sollen und bildet die Grundlage für die Baugenehmigung. Ohne ein genehmigungsfähiges Konzept ist ein rechtssicherer Betrieb nicht möglich.

Wichtig ist, dass ein Brandschutzkonzept keine dauerhafte Gültigkeit hat. Es bezieht sich immer auf den konkreten baulichen Zustand und die genehmigte Nutzung. Werden später Umbauten vorgenommen oder ändert sich die Nutzung, muss das Konzept überprüft und angepasst werden. Ein älteres Konzept für eine private Wohnnutzung ist nicht automatisch für einen späteren Hotel- oder Veranstaltungsbetrieb geeignet.

Flucht- und Rettungswege: die Lebensadern im Notfall

Flucht- und Rettungswege sind ein zentrales Element des Brandschutzes und stellen in historischen Gebäuden oft die größte Herausforderung dar. In der Regel sind zwei voneinander unabhängige Rettungswege erforderlich. Wie diese ausgestaltet sein müssen, hängt von der Gebäudeklasse, der Nutzung und der Anzahl der anwesenden Personen ab.

Rettungswege müssen ins Freie oder in einen gesicherten Bereich führen und dürfen bestimmte Längen nicht überschreiten. Vor allem müssen sie jederzeit benutzbar sein. Das bedeutet, dass Flure und Treppen nicht verstellt werden dürfen, Türen nicht verschlossen sein dürfen, Stolperstellen vermieden werden müssen und eine klare Kennzeichnung sowie eine funktionierende Notbeleuchtung vorhanden sein müssen.

In der Praxis führt das häufig zu Nutzungskonflikten. Möbel, Dekorationen oder temporäre Einbauten, etwa für Veranstaltungen, können Rettungswege unzulässig einengen. Auch historische Türen, die nachts abgeschlossen werden, sind problematisch, wenn sie als zweiter Rettungsweg dienen.

Bei Hotels, Pflegeeinrichtungen, Versammlungsstätten und anderen Sonderbauten gelten zusätzliche Anforderungen. Dazu gehören häufig weitere Rettungswege, die Unterteilung in Brandabschnitte, Maßnahmen zur Rauchableitung oder automatische Brandmeldeanlagen. Spätestens hier zeigt sich, wie komplex Brandschutz in historischen Gebäuden werden kann.

Der Brandschutzbeauftragte: Verantwortung im laufenden Betrieb

Während das Brandschutzkonzept beschreibt, wie der Brandschutz geplant ist, sorgt der Brandschutzbeauftragte dafür, dass diese Vorgaben im täglichen Betrieb eingehalten werden. Er überprüft regelmäßig die Umsetzung der Maßnahmen, weist auf neue Risiken hin und begleitet organisatorische Abläufe.

Ob ein Brandschutzbeauftragter erforderlich ist, hängt von der Nutzung, der Größe des Gebäudes, behördlichen Auflagen und nicht zuletzt von den Anforderungen der Versicherung ab. Bei größeren oder komplex genutzten Gebäuden ist diese Funktion in der Praxis häufig verpflichtend. Die Aufgabe kann durch einen entsprechend qualifizierten Mitarbeiter übernommen werden oder an einen externen Dienstleister vergeben werden.

Feuerbeschau: Kontrolle von außen, Verantwortung bleibt innen

In vielen Bundesländern finden regelmäßige Brandschauen durch Behörden oder die Feuerwehr statt. Dabei wird überprüft, ob die geltenden Brandschutzanforderungen eingehalten werden. Bei Sonderbauten erfolgen diese Kontrollen meist in kürzeren Abständen.

Ein häufiger Irrtum besteht darin, eine unbeanstandete Brandschau als Freibrief zu verstehen. Tatsächlich bleibt die volle Verantwortung für den Brandschutz beim Eigentümer und Betreiber. Auch wenn Mängel bei einer Kontrolle nicht erkannt werden, entbindet das nicht von der Haftung, wenn es später zu einem Schaden kommt.

Die Konsequenzen: von Bußgeld bis Strafverfahren

Verstöße gegen Brandschutzvorschriften können erhebliche Folgen haben. Zunächst drohen ordnungsrechtliche Maßnahmen wie Nutzungsuntersagungen, Auflagen oder Bußgelder, die ein Projekt wirtschaftlich stark belasten können.

Kommt es zu Personenschäden, können strafrechtliche Konsequenzen folgen. Bei fahrlässiger Missachtung von Brandschutzpflichten drohen Freiheitsstrafen, insbesondere wenn Menschen verletzt werden oder zu Tode kommen. Betroffen sind nicht nur Eigentümer, sondern auch Geschäftsführer, Betreiber und andere verantwortliche Personen.

Die Rechtsprechung macht deutlich, dass Unkenntnis nicht vor Verantwortung schützt. Wer ein Gebäude für Gäste oder Publikum öffnet oder es gewerblich nutzt, ist verpflichtet, sich mit den geltenden Brandschutzanforderungen auseinanderzusetzen und diese umzusetzen.

Wer haftet im Ernstfall?

Dafür ist doch die Versicherung da – dieser Gedanke ist weit verbreitet, aber gefährlich. Nach einem Brand wird genau geprüft, ob alle gesetzlichen und organisatorischen Pflichten eingehalten wurden. Dabei zeigt sich häufig, dass die Verantwortung deutlich weiter reicht, als vielen Beteiligten bewusst ist.

Haftbar sind nicht nur die Eigentümer eines Gebäudes. Auch Geschäftsführer, Betriebsleiter, Veranstaltungsleiter oder andere mit Aufgaben betraute Personen können persönlich in die Verantwortung genommen werden. Entscheidend ist nicht der Titel, sondern die tatsächliche Zuständigkeit. Wird etwa bei einer Veranstaltung mit offenem Feuer gearbeitet, ohne geeignete Löschmittel bereitzustellen oder das Personal zu unterweisen, kann dies mehreren Verantwortlichen gleichzeitig angelastet werden.

Die Rechtsprechung ist in diesem Punkt eindeutig. Wer Menschen in ein Gebäude einlädt oder es für Gäste öffnet, übernimmt eine umfassende Fürsorgepflicht. Diese beschränkt sich nicht auf das Vorhandensein von Flucht- und Rettungswegen. Sie umfasst auch deren regelmäßige Kontrolle, die Einweisung des Personals, die Wartung technischer Anlagen, klare Zuständigkeiten im Notfall sowie organisatorische Maßnahmen, die Risiken minimieren.

Gerade bei komplexen oder öffentlich genutzten historischen Gebäuden zeigt sich, wie wichtig klare Verantwortungsstrukturen und eine fachlich fundierte Planung sind. Ein nachvollziehbar umgesetztes Brandschutzkonzept, dokumentierte Kontrollen und realistische organisatorische Abläufe sind ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Absicherung für alle Beteiligten.

Brandschutz in der Praxis: ein geordneter Einstieg

Wer als Eigentümer, Käufer oder Investor erstmals mit dem Thema Brandschutz bei historischen Gebäuden konfrontiert wird, sollte sich frühzeitig damit befassen. Je später Brandschutzaspekte berücksichtigt werden, desto größer werden Aufwand, Kosten und rechtliche Risiken. Dies gilt insbesondere für Objekte mit Leerstand und sanierungsbedürftige historische Immobilien, bei denen häufig kein aktuelles Brandschutzkonzept vorliegt oder frühere Nutzungen nicht mehr genehmigungskonform sind. Ein strukturiertes Vorgehen hilft, den Überblick zu behalten und Fehlentscheidungen zu vermeiden.

• Schritt 1: Bestandsaufnahme
  Am Anfang steht die Frage, ob es bereits einen Brandschutznachweis oder ein Brandschutzkonzept gibt. Falls ja, sollte geprüft werden, wie alt dieses Dokument ist und ob es noch zum aktuellen baulichen Zustand und zur tatsächlichen Nutzung passt. In vielen Fällen sind vorhandene Konzepte veraltet und berücksichtigen spätere Umbauten, technische Änderungen oder Nutzungsänderungen nicht.
• Schritt 2: Fachliche Ersteinschätzung
  Im nächsten Schritt sollte ein Brandschutz-Sachverständiger das Gebäude begehen und eine erste Einschätzung abgeben. Ziel ist es, die wesentlichen Risiken zu identifizieren und einzuordnen, welche Maßnahmen zwingend erforderlich sind und welche mittelfristig geplant werden können. Diese Einschätzung dient als Grundlage für alle weiteren Planungs- und Genehmigungsschritte.
• Schritt 3: Abstimmung mit dem Denkmalschutz
  Bevor kostenintensive Detailplanungen beginnen, empfiehlt sich der frühzeitige Austausch mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Hier wird geklärt, welche brandschutztechnischen Maßnahmen zulässig sind und wo denkmalverträgliche Alternativen oder Kompensationslösungen möglich sind. Eine frühzeitige Abstimmung verhindert spätere Planungsänderungen und Konflikte.
• Schritt 4: Erstellung und Einreichung des Brandschutzkonzepts
  Auf Basis der Abstimmungen wird das Brandschutzkonzept ausgearbeitet. Dieses beschreibt die baulichen, technischen und organisatorischen Maßnahmen zum Schutz von Personen im Brandfall. Das fertige Konzept wird als Teil des Bauantrags oder der Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Erst mit der behördlichen Zustimmung ist das Konzept verbindlich und bildet die Grundlage für die weitere Umsetzung.
• Schritt 5: Priorisierung und Umsetzung der Maßnahmen
  Nach der Genehmigung werden die im Konzept vorgesehenen Maßnahmen umgesetzt. Nicht alle Maßnahmen müssen gleichzeitig realisiert werden. Entscheidend ist eine fachlich fundierte Priorisierung. Maßnahmen, die unmittelbar die Sicherheit von Menschen betreffen, etwa funktionierende Flucht- und Rettungswege oder Alarmierungsfunktionen, haben Vorrang. Weitere Maßnahmen können in späteren Bau- oder Sanierungsabschnitten folgen, sofern dies genehmigt ist.
• Schritt 6: Organisation im laufenden Betrieb
  Neben baulichen und technischen Maßnahmen spielt die Organisation im Alltag eine zentrale Rolle. Dazu gehören regelmäßige Begehungen, klare Zuständigkeiten, Schulungen von Mitarbeitenden, Brandschutzordnungen sowie aktuelle Flucht- und Rettungspläne. Auch die regelmäßige Kontrolle technischer Anlagen und der bewusste Umgang mit Brandlasten sind wesentliche Bestandteile eines wirksamen Brandschutzes.
• Schritt 7: Dokumentation und Fortschreibung
  Alle Maßnahmen, Prüfungen, Wartungen und Schulungen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden. Diese Unterlagen sind nicht nur für den laufenden Betrieb wichtig, sondern auch im Schadensfall von Bedeutung. Zudem sollte das Brandschutzkonzept regelmäßig überprüft und bei baulichen oder organisatorischen Änderungen fortgeschrieben werden.

Moderne Brandschutzsysteme in historischen Gebäuden: was heute möglich ist

Die technischen Möglichkeiten im Brandschutz haben sich in den vergangenen Jahren erheblich weiterentwickelt. Dadurch lassen sich heute auch anspruchsvolle historische Immobilien mit zeitgemäßen Schutzsystemen ausstatten, ohne das Erscheinungsbild oder die Substanz unnötig zu beeinträchtigen.

Moderne Brandmeldeanlagen können in vielen Fällen mit Funktechnologie arbeiten. Das reduziert den Bedarf an Leitungsführungen und vermeidet umfangreiche Eingriffe in historische Wände oder Decken. Die eingesetzten Rauchmelder sind deutlich kleiner und unauffälliger als frühere Modelle und lassen sich so platzieren, dass sie das Raumbild kaum beeinflussen.

Auch automatische Löschanlagen sind heute wesentlich flexibler als noch vor einigen Jahren. Sprinklerköpfe können in Deckenflächen integriert oder gestalterisch angepasst werden, etwa durch Einbau in Vertäfelungen oder durch Sonderanfertigungen, die sich an historische Oberflächen anlehnen. Für besonders schützenswerte Bereiche, etwa Archive, Bibliotheken oder Räume mit empfindlicher Ausstattung, kommen zudem wasserlose Löschsysteme zum Einsatz. Diese arbeiten mit Gasen oder feinen Aerosolen und können Brände bekämpfen, ohne die wertvolle Substanz durch Löschwasser zu schädigen.

Fortschritte gibt es auch bei der Gestaltung von Flucht- und Rettungswegsystemen. Moderne LED-Technik ermöglicht sehr zurückhaltende Notbeleuchtungen, die in Fußleisten, Handläufen oder Treppen integriert werden können. Auch Rettungswegkennzeichnungen sind heute in Varianten erhältlich, die sich farblich und gestalterisch an historische Räume anpassen lassen.

Entscheidend für den Erfolg solcher Lösungen ist der richtige Zeitpunkt. Wird Brandschutz von Beginn an in die Planung einbezogen, lassen sich technische, gestalterische und denkmalpflegerische Anforderungen sinnvoll miteinander verbinden. So entsteht ein Gesamtkonzept, das sowohl den Schutz von Menschen und Kulturgut gewährleistet als auch den historischen Charakter des Gebäudes respektiert.

Checkliste: Ist Ihre Immobilie ausreichend geschützt?

• Liegt ein aktuelles Brandschutzkonzept vor (nicht älter als fünf Jahre)?
• Entspricht das Brandschutzkonzept der aktuellen Nutzung?
• Sind zwei unabhängige Flucht- und Rettungswege vorhanden und frei zugänglich?
• Sind alle Flucht- und Rettungswege gekennzeichnet und beleuchtet?
• Gibt es eine funktionierende Brandmeldeanlage?
• Sind ausreichend Feuerlöscher vorhanden und gewartet?
• Ist ein Brandschutzbeauftragter bestellt?
• Werden regelmäßige Brandschutzbegehungen durchgeführt?
• Ist das Personal im Brandschutz geschult?
• Liegen aktuelle Flucht- und Rettungspläne aus?
• Sind die elektrischen Anlagen auf dem aktuellen Stand der Technik?
• Wurde das Versicherungskonzept kürzlich überprüft?

Wenn ein oder mehrere Punkte dieser Checkliste aktuell unklar sind, besteht Handlungsbedarf. Ein strukturiertes Brandschutzkonzept schafft hier Klarheit und Planungssicherheit.

Brandschutz als Teil verantwortungsvoller Bewirtschaftung

Historische Gebäude sind in vielerlei Hinsicht anspruchsvoll und erfordern ein hohes Maß an Sorgfalt und Weitsicht. Ihr baulicher Wert, ihre oft komplexe Struktur sowie ihre heutige Nutzung machen sie anfällig für Brandrisiken, die mit den Maßstäben moderner Gebäude nur eingeschränkt vergleichbar sind.

Brandschutz wird noch immer häufig als bürokratische Pflicht wahrgenommen. Diese Sichtweise greift zu kurz und verkennt seine tatsächliche Bedeutung. Ein fundiertes Brandschutzkonzept verbindet bauliche, technische und organisatorische Maßnahmen zu einem schlüssigen Gesamtsystem. Moderne Technik und fachübergreifende Planung zeigen, dass dieser Ausgleich heute in vielen Fällen realisierbar ist.

Wer den Brandschutz frühzeitig berücksichtigt, Zuständigkeiten klar definiert und fachliche Expertise einbindet, schafft Planungssicherheit und reduziert langfristig Risiken – rechtlich, wirtschaftlich und organisatorisch. Späte oder halbherzige Lösungen hingegen führen häufig zu unnötigen Kosten, Konflikten mit Behörden und vermeidbaren Gefährdungen.

Ein durchdachtes Brandschutzkonzept schützt Menschenleben und die bauliche Substanz. Es bewahrt vor existenzbedrohenden Schadensersatzforderungen, strafrechtlicher Verfolgung und dem wirtschaftlichen Ruin infolge eines vermeidbaren Brandes.

• Brandschutzfiebel von Adam Merschbacher, Springer Verlag, ISBN 978-3658344429
• Landesbauordnungen der 16 Bundesländer, bereitgestellt von FeuerTrutz
• Brandschutzkonzept online erstellen