Hospitality, Events und High-End-Liegenschaften der Alten Welt

Italien gilt seit Jahrzehnten als europäischer Sehnsuchtsort. Veränderte Ansprüche, globale Entwicklungen und neue Herausforderungen beeinflussen, wo Immobilien künftig als Investition interessant sind und wie sie genutzt und vermarktet werden.

Welche Nutzungskonzepte funktionieren langfristig? Wer kümmert sich um die Immobilie in Abwesenheit und wie hoch sind die laufenden Kosten? Diese Fragen stehen heute auch bei Käufern von High-End-Immobilien weit oben auf der Liste.

Alessandro Camisa lebt zwischen Florenz und Bologna. Als Immobilienmakler ist er eng mit Mittel- und Süditalien verbunden und kennt die Menschen und die Lebensart des Landes. Neben seiner Tätigkeit in der Immobilienvermittlung mit Dimore by Camisa schafft Alessandro mit Camisa Homes & Villas den Rahmen für mediterrane Retreats und individuelle Aufenthalte für Gäste aus Europa und den USA. Auch selbst steht er auf der Bühne: In Italien tritt er unter dem Namen Camisa als Singer-Songwriter auf.

Wir sprechen mit Alessandro über das heutige Italien, die Menschen hinter anspruchsvollen Immobilienprojekten, unterschiedliche Erwartungen internationaler Käufer, tragfähige Geschäftsmodelle und die Frage, wie Klima und Ressourcenbewusstsein den Immobilienmarkt in Südeuropa verändern. Zum Abschluss geht es um seine Vorstellung eines perfekten italienischen Abends, bei dem Kulisse, Kulinarik, Musik und Gastlichkeit zusammenkommen.

Alessandro Camisa (2. von rechts)

1. Probewohnen in Italien
2. Eine typische Woche als Praxistest
3. Altes und Zeitgenössisches
4. Geschäftsmodell oder Herzensprojekt?
5. Der Urlaub beginnt vor der Ankunft
6. Vom architektonischen Reiz zum praktischen Nutzen
7. Klima, Wasser und Schatten
8. Eine lange Tafel in Apulien

1. Alessandro, Europa verändert sich und mit ihm der Blick auf den Süden. Welches Italien wird heute jenseits des alten Dolce-far-niente-Narrativs gesucht?

Landschaft, Architektur, Essen, menschliche Wärme: In vielerlei Hinsicht ist Italien immer noch das alte Italien. Ich glaube jedoch, dass der Wunsch insgesamt persönlicher geworden ist. Im Gespräch geht es schnell darum, wie man hier tatsächlich leben könnte. Man spielt den eigenen Alltag in Gedanken durch und überlegt, wie und ob er sich an einem konkreten Ort realisieren lässt.

Kann das Haus mehrere Generationen zusammenbringen? Gefällt es mir hier auch nach einem Monat noch? Kann ich hier arbeiten? Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich nicht vor Ort bin? Gibt es in der Nähe ein Dorf oder eine Infrastruktur, durch die man nach und nach zum vertrauten Gesicht wird? Und ist man bereit, sich von dieser Lebensart anstecken und mitnehmen zu lassen?

All diese Fragen beschäftigen einen intensiv und sind heute ebenso wichtig wie der Ausblick. Eine schöne Immobilie bekommt erst die richtige Bedeutung, wenn man sich auch mit ihrem Ort und Umfeld verbunden fühlt.

Heute werden auch kleinere Investments länger geprüft und durchdacht. Instandhaltung, Verwaltung, Erreichbarkeit und mögliche Nutzungen der Immobilie spielen dabei eine Rolle. Es können viele Monate vergehen, bis etwas Konkretes entsteht.

In meiner Arbeit an der Schnittstelle von Immobilien und Gastlichkeit kommen diese Aspekte immer wieder zusammen. Hier sind kontinuierliche Beratung und die Bereitschaft gefragt, eigene Meinungen und Empfehlungen einzubringen.

Das Dolce far niente gibt es durchaus weiterhin. Doch die damit verbundene Leichtigkeit ist kein Selbstläufer. Sie ist das Ergebnis guter Planung, sorgfältiger Organisation und viel Arbeit im Hintergrund.

Villa Adriana, Amalfiküste
Der Ausblick ist nur der Anfang: Wie lebt man an einem Ort wie diesem?

2. Du arbeitest mit Kunden aus der ganzen Welt. Gibt es tatsächlich kulturelle Muster, die sich bei Käufern aus den USA oder der Schweiz wiederfinden? Oder sind es doch Klischees?

Nationale Schubladen helfen mir in der Praxis nur bedingt. Wie jemand ein Haus nutzen möchte, sagt mir viel mehr über ihn als sein Pass.

Für einen amerikanischen Käufer, der auf der anderen Seite des Atlantiks lebt, spielt die geografische Distanz verständlicherweise eine zentrale Rolle. Wir sprechen darüber, wer die Immobilie betreut, die Instandhaltung koordiniert und das Haus vor jeder Ankunft vorbereitet. Auch längere Aufenthalte mit der Familie und die Möglichkeit, mehrere Generationen unter einem Dach zusammenzubringen, können die Suche prägen.

Wer in Deutschland oder der Schweiz lebt, kann dagegen oft häufiger anreisen, auch für kürzere Aufenthalte. Dann rücken andere Fragen in den Vordergrund: Wie gut ist die Immobilie angebunden? Wie schnell erreicht man den nächsten Flughafen? Und lässt sich das Haus auch ausserhalb der Sommersaison unkompliziert nutzen?

Technische Unterlagen, laufende Kosten und transparente Kommunikation sind für alle wichtig. Was sich unterscheidet, ist oft weniger das Anliegen selbst als die Reihenfolge, in der die einzelnen Themen zur Sprache kommen.

Ich bitte Käufer deshalb gern, eine gewöhnliche Woche in ihrem künftigen italienischen Zuhause zu skizzieren. Wie sieht der Alltag dort aus? Wer kommt zu Besuch? Wie oft möchte man selbst vor Ort sein? Die Antworten verraten meist mehr über die passende Immobilie als jede klassische Wunschliste.

Villa Monte Argentario, Toskana
Geschätzte Kulisse jenseits der Küste

3. Viele Objekte im Portfolio von Dimore by Camisa liegen deutlich im Millionenbereich und zeigen eine historische Hülle mit zeitgenössischem Design. Wer steht hinter diesen Projekten und wie gelingt es, die verschiedenen Jahrhunderte zusammenzuführen?

Hinter diesen Projekten stehen ganz unterschiedliche Motive: Bei geerbten Immobilien spielen familiäre Ambitionen und Emotionen eine grosse Rolle. Unternehmer oder Investoren lassen zunächst Studien durchführen und entwickeln auf dieser Grundlage ein durchdachtes Hospitality-Projekt. Und dann gibt es den klassischen Liebhaber, der finanziell so frei ist, ein Haus nach seinen Vorstellungen zu gestalten und immer weiter zu perfektionieren, ohne alles an der Wirtschaftlichkeit zu messen. Diese Menschen sind selten, aber es gibt sie.

Planung, Koordination und die Qualität der Zusammenarbeit im gesamten Team bestimmen den Erfolg des Projekts. Architekt, Restaurator, lokale Handwerker, Verwalter und die Verantwortlichen im Hintergrund müssen an einem Strang ziehen und zugleich Verständnis für die Aufgabenbereiche der anderen mitbringen. Bei gelungenen Projekten merkt man jedem Detail an, dass erfahrene Fachleute Hand in Hand gearbeitet haben. Wenn ein Teil dieses Gefüges nicht funktioniert, kann das schnell unnötige Kosten verursachen.

Ich bevorzuge eine Restaurierung, bei der die ursprüngliche Substanz lesbar bleibt. Stein, Proportionen, alte Türen und das Verhältnis der Räume zueinander verdienen höchste Aufmerksamkeit. Zeitgenössisches Design sorgt dann für den nötigen Komfort – durch Licht, Bäder, Akustik und dezente Technik.

Mich sprechen auch Minimalismus und Reduktion an. Früher waren Villen oft mit Gegenständen überladen. Heute kann ein exzellentes modernes Möbelstück unter einem grossen alten Gewölbe besonders gut zur Geltung kommen, wenn keines von beiden um Aufmerksamkeit konkurrieren muss.

Am Ende muss alles zusammenpassen und vor allem wohnlich sein. Die vielbeschworene Geschichte eines Hauses spielt im heutigen Alltag zwar oft eine eher untergeordnete Rolle, doch eine gewisse Magie schwingt unterschwellig immer mit.

Villa Servidei, Positano
Alte Kulisse, Neuer Zeitgeist. Gleiche Faszination.

4. Privates Wohnen und Hospitality, Events oder Wein- und Olivenanbau: Welche dieser Konzepte funktionieren heute noch und wo wird es zur Liebhaberei?

Für mich stellen sich zuerst drei Fragen: Wer soll das Angebot nutzen? Was macht das Haus für diese Menschen interessant? Und welcher Aufwand ist nötig, um das Niveau dauerhaft zu halten?

Die Vermietung von Villen kann gut funktionieren, wenn Privatsphäre, Ausstattung und Service stimmen. Kleinere Hospitality-Konzepte brauchen eine klare Identität und eine wirtschaftlich tragfähige Personalstruktur. Events können zusätzliche Einnahmen bringen, doch ob sie zum Objekt passen, hängt von vielen Faktoren ab: der Zufahrt, den Nachbarn, den behördlichen Auflagen, der Infrastruktur und einer verlässlichen Schlechtwetter-Alternative.

Der Wunsch, im kleineren Rahmen landwirtschaftlich tätig zu werden, ist durchaus verbreitet. Viele Anwesen haben einen eigenen Weinberg oder Olivenhain, der ihren Charakter wesentlich prägt. Landwirtschaft braucht jedoch einen eigenen Businessplan. Produktion, Fachkräfte und Vertrieb erfordern echtes Fachwissen sowie einen realistischen Blick auf den Aufwand. Kapital allein reicht oft nicht aus, um dauerhaft rentabel zu arbeiten und eine eigene Marke erfolgreich am Markt zu etablieren.

Ich würde jede Aktivität zunächst einzeln bewerten und erst danach die Zahlen zusammenführen. Entscheidend ist dabei nicht allein der Umsatz, sondern was nach Betriebskosten, Instandhaltung und den notwendigen künftigen Investitionen tatsächlich übrig bleibt.

Ein Herzensprojekt kann durchaus eine vernünftige Entscheidung sein – vorausgesetzt, man rechnet den persönlichen Gewinn ein, den es dem Eigentümer bringt und schätzt zugleich ehrlich ein, wie viel finanzielle Unterstützung das Projekt auf Dauer benötigt.

Operativ anspruchsvoll: Landwirtschaft, Wohnen und Hospitality an einem Ort in der Toskana

5. Mit Camisa Essential bietest du private Dinner, Transfers und massgeschneiderte Erlebnisse an verschiedenen Orten in Italien. Welcher konkrete Bedarf stand am Anfang dieses Angebots und wer nutzt es heute?

Camisa Essential entstand aus einem ganz praktischen Bedarf: Gäste oder grössere Gruppen mieten ein Anwesen für ihren Urlaub, müssen sich vor der Ankunft jedoch um eine Fülle von Details kümmern.

Es geht darum, Ankünfte und Transfers abzustimmen, unterschiedliche Ernährungswünsche zu berücksichtigen oder ein Geburtstagsessen und einen Ausflug zu organisieren, der für mehrere Generationen gleichermassen funktioniert. Wenn für jeden dieser Wünsche ein anderer Ansprechpartner zuständig ist, wird die Koordination schnell aufwendig.

Wir wollten es den Gästen leichter machen, indem wir die einzelnen Leistungen koordinieren und aufeinander abstimmen. Dafür arbeiten wir mit langjährigen lokalen Partnern zusammen, die wir passend zu den jeweiligen Ansprüchen auswählen.

Das Angebot nutzen Familien, Freundesgruppen und Paare, die einen besonderen Anlass feiern möchten. Auch Reiseberater greifen darauf zurück, wenn sie Aufenthalte für ihre Kunden planen. Manchmal geht es um ein umfangreiches Programm, manchmal einfach um ein gutes Abendessen, das nach einer langen Anreise bereits bereitsteht.

Für mich zeigt sich die Qualität unserer Arbeit daran, dass die Organisation im Hintergrund bleibt und alles zur richtigen Zeit reibungslos funktioniert. Die Gäste sollen ihren Aufenthalt geniessen können, statt sich um organisatorische Details kümmern zu müssen.

Nahtlose Logistik: Grosse Momente in historischen Mauern

6. Nach welchen Kriterien wählst du Häuser für deine Kollektion aus? Woran erkennst du, welche Objekte bei Käufern gut ankommen dürften?

Ich suche zuerst nach einem besonderen Merkmal oder einem prägenden Charakter. Das können die Lage, die Atmosphäre, der Zustand und die Sanierungsqualität, der Stil und die Qualität der Ausstattung oder auch die Grösse sein. Ein seltenes Attribut oder das Zusammenspiel von Alt und Neu kann den Ausschlag geben. Ein Wellnessbereich in einer alten Grotte wäre dafür ein gutes Beispiel.

Dann prüfe ich, wie gut ein Haus im Alltag funktioniert. Bei gewerblich genutzten Objekten kommt es durchaus vor, dass ich selbst für ein paar Tage dort wohne, um mir ein besseres Gesamtbild zu machen.

Die Aufteilung und Anordnung der Räume, die Schlafzimmer und Badezimmer, die Privatsphäre, das natürliche Licht, die Ausrichtung der zentralen Wohnbereiche und der Sonnenverlauf spielen eine Rolle. Ebenso wichtig sind Schatten im Aussenbereich sowie Grösse und Gestaltung der Gemeinschaftsräume. Hinzu kommen weniger fotogene Details: der Zugang mit Gepäck, eine schnelle Internetanbindung, die gerade in manchen ländlichen Regionen Italiens noch nicht selbstverständlich ist, der Instandhaltungsaufwand und die Verfügbarkeit verlässlicher Ansprechpartner vor Ort.

Vollständige Unterlagen und eine realistische Einschätzung der Restaurierungs- oder Betriebskosten gehören ebenfalls zur Bewertung.

Daneben zählen die Haltung und die Erwartungen des Eigentümers. Eine gute Zusammenarbeit setzt Transparenz und die Bereitschaft voraus, den vereinbarten Standard dauerhaft zu halten.

Ein Haus kann auf Anhieb eine bestimmte Käufergruppe ansprechen. Diese erste Einschätzung überprüfe ich anhand von Vergleichsobjekten, dem Angebotspreis und praktischen Einschränkungen. Umfangreiche Präsentationen mit hochauflösenden Fotos wecken zunächst Interesse. Ernsthafte Interessenten sehen sich die Bilder oft mehrfach und sehr genau an, zoomen in einzelne Bereiche, vergleichen die Lage auf der Karte, sofern der Standort öffentlich einsehbar ist, und suchen nach Street-View-Aufnahmen. Sie versuchen herauszufinden, ob das Objekt ihren Vorstellungen entspricht oder ob es Aspekte gibt, die dagegen sprechen, bevor sie weitere Informationen anfragen.

Ob eine Immobilie die Erwartungen tatsächlich erfüllt, zeigt sich letztlich erst vor Ort.

Villa Alta Croce, Apulien
Zeitgenössisches Design im alten Gewölbe

7. Neben der Toskana gehören Regionen wie Apulien und Sardinien zu deinem Portfolio. Wie verändert das wachsende Bewusstsein für Klima und Ressourcenverbrauch die Bewertung und Renovierung von Immobilien im Süden?

Es bringt ganz praktische Fragen in die Bewertung eines Hauses. Bleiben die Schlafzimmer auch an heissen Tagen angenehm kühl? Wo gibt es am Nachmittag schattige Plätze? Wie viel Wasser benötigt der Garten und wie zuverlässig ist die Wasserversorgung?

In Apulien und Sardinien stehen diese Fragen am Anfang jedes grösseren Projekts. Traditionelle Bauelemente wie Fensterläden, geschützte Innenhöfe und dicke Mauern können wesentlich zum Wohnkomfort beitragen, wenn man ihre Funktion versteht und sie sinnvoll in die Planung einbezieht.

Klimaanlagen sind bei vielen Immobilien im Süden ein erwarteter Standard. Da sie auch ein Kostenfaktor im laufenden Betrieb sind, können ergänzende Massnahmen helfen, den Energiebedarf zu begrenzen. Je nach Gebäude kommen dafür eine geeignete Dämmung, Belüftung oder eine gezielte Verschattung infrage. Auch Entwässerung, Ausrichtung und Brandrisiko müssen für jeden Standort einzeln beurteilt werden.

Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, wird die Planung anspruchsvoller und erfordert Geduld. Technische Lösungen müssen fachlich fundiert konzipiert werden, zur vorhandenen Bausubstanz passen und geltende Auflagen strikt berücksichtigen.

Für mich gehört ein bewusster Umgang mit Ressourcen zur Qualität einer Immobilie. Gerade in dieser Preisklasse sollte ein Haus unter den tatsächlichen klimatischen Bedingungen komfortabel bleiben und sich langfristig vernünftig betreiben lassen.

Villa Cisterna, Apulien
Traditionelle Architektur kann beim Umgang mit Hitze helfen

8. Architektur, Interieur, Musik und Essen gehören zu deinem Alltag. Wenn du die richtigen Menschen, den richtigen Sound und echte Gastlichkeit zusammenbringen könntest: Wo würde das stattfinden und wie würde es aussehen?

Ich würde mich für eine Masseria in Apulien im frühen Herbst entscheiden. Viele dieser apulischen Gutshöfe sind heute Orte der Gastlichkeit, an denen Wohnen, gutes Essen und private Feiern zusammenkommen. Ich stelle mir einen Tisch mit genug Menschen für unerwartete Gespräche vor – in einer Runde, in der am Ende alle miteinander ins Gespräch kommen.

Wir würden bei Tageslicht ankommen und hätten Zeit, durch Haus und Garten zu gehen. Der Tisch wäre mit Leinen, Keramik und Blumen gedeckt, die zum Ort passen. Kulinarisch würde ich mir typische apulische Küche wünschen: Orecchiette mit Cime di rapa, frisches Gemüse, Burrata, gutes Olivenöl und einen Wein aus der Region. Natürlich alles mit hervorragenden Zutaten von einem Koch mit eigener Handschrift serviert.

Als Musiker bin ich beim Sound besonders anspruchsvoll. Ich stelle mir vor, dass am frühen Abend Live-Gesang zu hören ist, begleitet von kernigem Gitarrensound. Wenn der Abend voranschreitet, darf es gerne elektronischer werden, dazwischen bleibt Raum für Gespräche und die Geräusche der Nacht.

Ich würde neben Freunden auch Künstler, Designer und Menschen aus dem Ort einladen. Idealerweise bleibt jemand viel länger am Tisch sitzen als geplant oder lernt einen Künstler kennen, dessen Arbeit ihn noch jahrelang begleitet.

Das ist die Art von Gastlichkeit, die mir wichtig ist: ein Abend, der den Menschen etwas Persönliches mit nach Hause gibt.

Masseria Del Saliceto
Teil des apulischen Kulturerbes: Masserie als Ort für lange Tafeln, Musik und echte Gastlichkeit.

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