Koszalin: Eine Gründerzeitvilla an der Ostsee

Die Piłsudskiego-Straße in Koszalin – die ehemalige Danziger Straße – zählt zu den etablierten Wohnlagen der Stadt. Zwischen altem Baumbestand, Kanzleien und Architekturbüros hat sich hier ein historisch geprägtes Villenviertel erhalten, das noch aus der Zeit des früheren Köslin stammt und in dieser Geschlossenheit nur noch selten vorkommt.

Rechtsanwältin Iwona ist Eigentümerin zweier historischer Villen in dieser Straße. Eine davon ist die Villa in der Piłsudskiego 51, die sie nun als Entwicklungsprojekt anbietet. Im Gespräch erläutert sie, was dieses Gebäude besonders macht, welche Begriffe und Rahmenbedingungen im Umfeld historischer Immobilien und des Denkmalschutzes in Polen eine Rolle spielen und warum Koszalin trotz seiner Nähe zur Ostsee ein unterschätzter Markt des Landes ist.

1. Eine Villa aus der Kindheit
2. Eine Straße, die ihren Charakter bewahrt hat
3. Warum Koszalin oft übersehen wird
4. Ostsee in der Nähe, Wald vor der Tür
5. 09U – Kryptische Kürzel verständlich erklärt
6. Lokales oder nationales Denkmal?
7. Steuerliche Vorteile durch Pałacyk Plus
8. Sprachbarriere - kein Grund zur Sorge

1. Iwona, was verbindet dich persönlich mit dem Haus, das dem Steuerrat Wilhelm Brandrup zugeschrieben wird?

Diese Villa ist für mich auf mehreren Ebenen besonders – architektonisch, historisch und persönlich. Ich kenne diese Straße seit meiner Kindheit; ich habe hier den Kindergarten besucht, der sich bis heute in einer historischen Villa befindet. Gerade diese Bebauung mit ihren hohen Räumen, Holztreppen und Fassadendetails hat mein ästhetisches Empfinden früh geprägt. Als sich nach vielen Jahren die Möglichkeit ergab, eine Villa in dieser Straße zu erwerben, hatte ich keinen Zweifel.

Zunächst habe ich die größere, benachbarte Villa gekauft; einige Jahre später folgte dann diese. Beide Häuser vermitteln bis heute eine authentische Atmosphäre ihrer Entstehungszeit. Der historische Charakter ist trotz späterer Nutzungen durch zahlreiche originale Elemente gut erhalten geblieben.

Erhalten sind unter anderem originale Tür- und Fensterrahmen, Kachelöfen, die klassische Grundrissstruktur mit zentraler Halle und Treppenhaus, Holzbalkendecken sowie große Holzfenster. Besonders die Holzveranda mit direktem Zugang zum Garten ist ein hervorragend erhaltenes Detail. Auch die originale Einfriedung zur Straßenseite, der alte Rhododendronbestand sowie ein kleines Wirtschaftsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert gehören zum Ensemble.

Zwei unabhängige Eingänge mit jeweils eigenem Treppenhaus bieten eine gute Grundlage für eine flexible Nutzung, etwa für Wohnen und Arbeiten. Erste vorbereitende Maßnahmen wurden bereits durchgeführt: Alte Installationen wurden entfernt und der Keller vertieft. Der neue Eigentümer kann somit direkt in die Planungs- und Umsetzungsphase einsteigen.

Die Entscheidung, die Villa nun zu veräußern, hängt mit veränderten Prioritäten zusammen. Neben meiner hauptberuflichen Tätigkeit möchte ich mich künftig auf weniger operativ aufwendige Projekte konzentrieren. Zudem erfordert die Betreuung eines Kleinkindes aktuell einen Großteil meiner Zeit.

Auch wenn es sich um eine der kleineren Villen in der Straße handelt, erfordert ein solches Haus natürlich Aufmerksamkeit und finanziellen Einsatz. Hier stimmt vieles: Wer Charakter, Wert und nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten erkennt, kann etwas Besonderes entwickeln.

Das Stadtarchiv dokumentiert das Umfeld der Danziger Straße und gibt der heutigen Hausnummer 51 ein erstes historisches Gesicht:

Neubau einer Villa und eines Stallgebäudes für Herrn Steuerrat Wilhelm Brandrup (1853–1910)

Archivrecherchen bringen für Eigentümer häufig interessante historische Dokumente zur Geschichte eines Hauses und seines Umfelds ans Licht. Dieses typische Verwaltungsdokument aus deutscher Zeit dokumentiert die ordnungsgemäße Kündigung von Straßenreinigungsverträgen für die Danziger Straße zum 31.12.1937 nach dem Ortsgesetz von 1926 und gibt zugleich Aufschluss über den Folgeeigentümer: Nach Wilhelm Brandrup übernahm Regierungsrat Bethge die Villa.

2. Die Villa liegt an der Piłsudskiego-Straße, der ehemaligen Danziger Straße. Was ist davon heute noch erkennbar?

Die Piłsudskiego-Straße gehört zu den prägenden Straßenzügen von Koszalin. Ihre Struktur ist bis heute gut nachvollziehbar: Im unteren Abschnitt stehen größere Mietshäuser, in denen sich heute vor allem Notariate, Kanzleien und Architekturbüros befinden. Weiter stadtauswärts geht die Bebauung in ein Villenviertel über.

Auf beiden Seiten der Straße stehen Villen der Jahrhundertwende auf größeren Grundstücken mit altem Baumbestand. So bleibt der historische Charakter der Straße bis heute klar ablesbar. In den vergangenen Jahren hat die Stadt gezielt in die Infrastruktur investiert: Fahrbahnen, Gehwege, Beleuchtung und Radwege wurden modernisiert – mit dem Ziel, den Komfort zu erhöhen, ohne den historischen Charakter zu beeinträchtigen.

In unmittelbarer Umgebung finden sich kleinere Hotels in historischen Gebäuden sowie gepflegte Dienstleistungsimmobilien. In der Nachbarschaft steht die andere, deutlich größere Villa in meinem Besitz, deren Verkauf ich derzeit auch vorbereite.

Zeitreise durch die Piłsudskiego-Straße
Die Villa ist auch in einem filmischen Porträt auf YouTube des Polnischen Radios Koszalin und des Staatsarchivs zu sehen, das sich der Geschichte und Architektur der ehemaligen Danziger Straße widmet (PL).

3. Koszalin wird im Ausland oft unterschätzt. Warum lohnt sich die Stadt als Investitionsstandort?

Koszalin liegt noch unter dem Radar, dabei ist die Stadt wirtschaftlich deutlich weiter entwickelt, als man von außen oft vermutet.

Ich denke hier an die Technische Universität, die kontinuierlich qualifizierte Fachkräfte in den Bereichen Bauwesen, IT und Wirtschaft hervorbringt. Das sorgt für einen stabilen Arbeitsmarkt, der durch die Nähe zur deutschen Grenze oft deutsch-polnisch geprägt ist.

Im Vergleich zu Metropolen wie Berlin, Danzig oder Stettin fallen die Lebens- und Geschäftskosten deutlich niedriger aus. Koszalin verfügt über eine voll ausgebaute städtische Infrastruktur bei einer vergleichsweise geringen Einstiegsschwelle. Gleichzeitig ist die Stadt über die Schnellstrasse S6 gut angebunden; mit dem weiteren Ausbau wird sich die Fahrzeit in die Dreistadt rund um Danzig in den kommenden Jahren weiter verkürzen.

Mit der Sonderwirtschaftszone im Hintergrund verbindet Koszalin wirtschaftliche Dynamik mit stabilen Standortbedingungen. Für Investoren, die auf langfristige Perspektiven setzen, ist die Stadt ein relevanter Markt im westpolnischen Raum.

Ergänzt wird das durch ein ganzjähriges kulturelles Angebot mit Philharmonie und Amphitheater sowie eine gut ausgebaute lokale Versorgungsstruktur.

4. In Koszalin ist die Ostsee praktisch vor der Haustür. Was bietet Westpommern jenseits der Küste?

Die Ostsee bleibt der wichtigste Anziehungspunkt: Badeorte wie Mielno, Unieście oder das etwas weiter entfernte Kołobrzeg sind in rund 20 Minuten erreichbar. Ein besonderes Erlebnis ist eine Fahrt mit dem Ausflugsschiff Julek über den Jamno-See (Jezioro Jamno). Der See bietet Wassersportmöglichkeiten und einen Wakepark und bildet den Übergang zwischen Stadt und Küste.

In südlicher Richtung beginnt das Waldgebiet rund um den Góra Chełmska, ein stadtnahes Erholungsgebiet, das den Wohnwert der Lage dauerhaft stützt.

Wer sich aber nur entlang der Küste bewegt, kennt nur einen Teil Westpommerns. Die Region hat in den vergangenen Jahren deutlich an Profil gewonnen. Das weitverzweigte Radwegenetz zwischen Küste und Hinterland zieht neben deutschen Gästen zunehmend Besucher aus anderen europäischen Ländern an.

Die Pommersche Seenplatte ist ein Ziel für Naturfreunde. Sie ist ursprünglicher und touristisch weniger erschlossen als die Masurische Seenplatte. Radtouren entlang der Seen lassen sich gut mit Übernachtungen in den Herrenhäusern Hinterpommerns verbinden, wie etwa dem Dwor Role, Schloss Rybokarty und vielen weiteren touristisch genutzten Häusern der Region.

5. Die Villa ist im Flächennutzungsplan als 09U ausgewiesen. Was bedeutet das für jemanden, der das polnische Baurecht nicht kennt?

Hinter diesem Kürzel verbirgt sich eine Widmung für Dienstleistungsnutzungen – Büroräume, Praxen, Ateliers oder vergleichbare gewerbliche Nutzungen sind zulässig. Auch eine Kombination aus Wohnen und Gewerbe ist möglich. Für einen Investor bedeutet das Planungssicherheit bei gleichzeitig ausreichend Spielraum für unterschiedliche Konzepte.

Eine Nutzung als Ferienimmobilie oder klassische Kurzzeitvermietung ist durch die bestehende Widmung nicht vorgesehen. Stattdessen bietet sich eine kleinteilige Nutzung mit mehreren unabhängigen Einheiten an.

6. In Polen wird zwischen lokalem und nationalem Denkmalstatus unterschieden. Wie ist die Villa rechtlich eingestuft und was bedeutet das für die Sanierung?

Die Villa ist im kommunalen Denkmalverzeichnis eingetragen und befindet sich zudem in einer Schutzzone der Kategorie A.

Diese Schutzzone weist die Villa als Teil einer historisch schützenswerten Gesamtanlage aus. Arbeiten an der äußeren Gebäudehülle wie Fassade, Dach und prägende architektonische Details sind daher genehmigungspflichtig.

Zuständig für alle Abstimmungen ist die regionale Denkmalbehörde. Bei nationalen Denkmälern ist die Landesdenkmalbehörde zuständig, was in der Regel mit strengeren Vorgaben verbunden ist.

Ein denkmalpflegerisches Konzept schafft frühzeitig Klarheit im Genehmigungsprozess und reduziert Unsicherheiten in der Planung.

Auch kommunale Denkmäler eröffnen den Zugang zu spezifischen Förderprogrammen, die ausschließlich für historische Bausubstanz vorgesehen sind.

7. Polen fördert den Erhalt historischer Bausubstanz mit Programmen wie Pałacyk Plus. Wie funktioniert das konkret?

Das Programm ist ein interessantes Instrument zur Unterstützung denkmalgerechter Sanierungen. Vereinfacht gesagt handelt es sich um eine steuerliche Vergünstigung, durch die ein Teil der Sanierungskosten steuerlich berücksichtigt werden kann. Das stellt eine spürbare Entlastung dar und kompensiert den höheren Aufwand bei der Sanierung historischer Bausubstanz teilweise.

Es gibt jedoch einige klare Rahmenbedingungen: Die Förderung bezieht sich ausschließlich auf tatsächlich durchgeführte Sanierungs- und Investitionsmaßnahmen am Objekt, nicht auf den Kaufpreis selbst. Zudem richtet sich das Programm in erster Linie an steuerpflichtige Privatpersonen. Für internationale Investoren bedeutet das: Ein unmittelbarer Vorteil entsteht nur dann, wenn eine entsprechende Steuerpflicht in Polen besteht.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist eine saubere Dokumentation. Dazu gehören die denkmalrechtliche Genehmigung der Maßnahmen sowie ordnungsgemäße Rechnungen und eine Bestätigung über den Abschluss der Arbeiten. Auch wenn dies im Einzelfall eine steuerliche Einzelfallprüfung erfordert, handelt es sich um eine reale finanzielle Unterstützung und ein klares Signal, dass der Erhalt historischer Bausubstanz staatlich gefördert wird.

8. Viele Westeuropäer haben Respekt vor der polnischen Sprache. Ist die Sprachbarriere in der Praxis wirklich ein Hindernis?

Die Situation ist deutlich entspannter, als viele erwarten. Die Region ist durch ihre Geschichte und die Nähe zu Deutschland traditionell international geprägt. Englisch und Deutsch sind insbesondere im geschäftlichen Umfeld weit verbreitet. Viele Notare, Architekten und Fachingenieure arbeiten routiniert mehrsprachig. Zudem ist beim Immobilienkauf die Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers ohnehin Standard – das sorgt von Beginn an für rechtliche Sicherheit.

In der Praxis zeigt sich häufig, dass sich Käufer ein lokales Netzwerk aus Experten aufbauen, das den gesamten Prozess von der Akquisition über die Sanierung bis zur Verwaltung begleitet.

In kleineren Orten und im ländlichen Raum sollte man allerdings nicht voraussetzen, dass Englisch oder Deutsch selbstverständlich verstanden wird. Wer sich bemüht, ein paar Worte Polnisch zu lernen, wird in der Regel sehr herzlich aufgenommen – diese Geste wird geschätzt.

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